長租公寓的新寒冬:青客們再闖鬼門關

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2020-02-17

2020年春節,本該是眾多行業期盼能拉動一波經濟回暖的春天,不曾想卻成了一次黑天鵝事件?!霸诩姨芍鵀樯鐣鲐暙I”、“宅在家里就是做貢獻”氛圍之下,酒店、餐飲、電影行業首先就遭遇負面影響,隨著疫情時間線的拉長,租賃市場也難獨善其身。

為了應對疫情影響,多個長租公寓平臺推出相關的租金減免或其他優惠措施。但一些長租公寓平臺的舉措在網上引發不少爭議,如:蛋殼單方面強制降租引發房東不滿、青客免租舉措被指促銷捆綁疫情、自如更是被指借疫情坐地起價等等。沒有能夠等到開春返鄉潮租房高峰期的長租公寓行業,在疫情與爭議中夾道求生。

其實,長租公寓的寒冬早在2019年已經開始蔓延。在自如、蛋殼等行業巨頭重壓之下,2019年11月5日流血上市的“國內長租公寓第一股”青客,并沒有能夠借著機會扭轉乾坤,青客上市僅10交易日內破發,給原本處于長夜中的長租公寓行業又蒙上了一層陰影。

2020年1月6日,青客公布上市后首份財報,青客在2019年第四季度實現營收為人民幣3.358億元,和上年同期相比增長13.1%;歸屬于公司的凈虧損為人民幣1.251億元,和上年同期對比,下降29%;調整后EBITDA(非美國通用會計準則)為人民幣負3140萬元,和上年同期相比減少46.9%。

青客這一份算不上出色的財報,讓資本市場對難以盈利的長租公寓行業更是退步三舍。在青客第四季度財報發布之后,1月7日美股收盤后,青客股價為11.48美元/股,相比最高點時報價20.44美元/股下跌將近五成。而三年時間之內青客將近虧損人民幣11億元巨坑,也是其不得不直面的難題。

燒錢不止、回報周期長、重資產等都是青客不能盈利的原因。在仍沒有解決這些難題時,實現盈利只是青客遙遠的夢想,而在經濟寒冬中又出現疫情這一重擊,如何爭取資本市場的心已經成為了一場生死時速的競賽。

 

烤架上的長租公寓

 

“我還活著!”這是2019年11月5日青客在納斯達克完成上市之后,其創始人兼CEO金光杰回國之后見到同行說的第一句話。

活著,已經成為眾多深陷虧損泥沼里長租公寓平臺的目標,這與長租公寓行業仍然處于快速發展期成為明顯反差。根據艾媒咨詢的數據,2018年國內租賃市場房屋面積已經達到67.3億平方米,而預計在2022年租賃面積將會達到80.6億平方米;還有2018年中國租賃市場租賃人口已有2.1億人,預計在2022年將會達到2.4億人。

Fastdata極數的調查顯示,在近三年的時間里銀行住房租賃授信突破1.2萬億元,企業住房租賃類ABS債券發行超過1370億元,在2019年前十個月以來創投資金對于長租公寓的融資將近120億元。

同時,國內年輕人對于租賃觀念的改變也在促進著租賃市場的發展,長租公寓的主體受眾即白領群體,其中認為可以接受一輩子租房觀念的占比達到43%。

只是,在長租公寓看似一片光明前景的情況之下,長租公寓從2017年“國內住房租賃市場元年”到2019年,不過兩年時間便開始處處暴雷。

“長租公寓爆倉,一定比P2P暴雷更厲害?!痹覑畚壹腋笨偛煤皶?018年在媒體發布會上一語成讖。

高進低出一直是長租公寓存在的痛點,為了搶占市場規模,擴大自身房源,眾多長租公寓平臺不惜以高出市場價的20%-40%來進行房源收購,從而導致成本上升,房租暴漲。在這種情形之下,資金鏈便成為長租公寓平臺的命門,一旦資金鏈出現斷裂,長租公寓平臺便開始出現問題。

根據相關公開信息統計,在2019年因經營不善導致資金鏈斷裂的長租公寓平臺達到53家,當中倒閉跑路共有45家,被收購的有4家,拖欠未付房租的有4家。

“青客的上市讓我們整個行業打了雞血?!毙屡晒EO王戈宏說。2019年年底在長租公寓行業一片慘淡中上市的青客,讓許多從業者松了一口氣。而在2020年春節過后的租房高峰期更是給了長租公寓行業一點盼頭,但是疫情的出現將市場回暖的可能性幾乎打散。

一方面,作為“國內長租公寓第一股”,青客并沒有在上市之后順利上岸,仍在虧損的泥沼中掙扎。青客2020年1月6日發布的最新財報數據顯示,在2019年財年青客凈收入為人民幣12.33億元,和上一財年相比增長38.6%;營業成本和費用為人民幣16.821億元,和上一財年相比增長27.8%;凈虧損為人民幣4.98億元,同上一財年相比僅僅減少0.3%。

另一方面,疫情使復工周期變長,靈活的在家辦公讓流動人口返程延遲、分散,從而對租賃的需求也有所下降。新增客源、房源的減少使長租公寓企業收入降低,同時一如既往的高成本讓其步履維艱。貝殼研究院的數據顯示,2020年1月,18個重點城市住房租賃總成交量環比下降達到40.99%,相比2019年2月春節時期下跌18.21%;新增客源與房源總數環比減少42.64%、48.28%。

長租公寓行業長時間處在虧損的烤架之上,現在又增添了一把疫情的大火,讓長租公寓行業備受煎熬。其中,因上市而備受矚目的青客也并不能隔岸觀火,上市之后青客要對面問題同樣接連不斷。

 

IPO也補不了錢袋子

 

“長租公寓第一股”的名頭花落誰家的爭論由來已久,當目光聚焦在行業巨頭自如和蛋殼之上的時候,卻被排行第三的青客悄無聲息拿下。但是青客CEO金光杰的上市夢并不那么圓滿,流血上市并沒能讓青客吹響勝利的號角。

青客早先號稱上市募資規模達到1億美元,但是在青客實際上市時其募資額僅為4590萬美元,和原先相比近乎腰斬一半。而且青客17.00美元的發行價僅僅維持了7個交易日便跌破,在2019年12月13日時,甚至徘徊在9.8美元左右。

盡管上市打通了融資的渠道,但青客創始人兼CEO金光杰還是感嘆過,赴美上市對于青客來說并不輕松,“在納斯達克IPO,心情是很復雜的,有一個字我可以用來形容的,就是‘貴’,貴到什么程度?打個比方,美國一家公寓品牌在納斯達克上市花了差不多五年的收入,這個是巨貴無比的一個成本?!?/span>

匆忙上市背后是青客“資不抵債”的窘境。根據青客招股書透露的信息截止至2019年6月底,青客總資產為20.35億元,總負債則達到27.03億元,資產負債率高達132.83%。面對錢袋子越漏越大的重壓,青客只能尋求上市來緩解資金危機。

在青客的招股書中,營收的高速增長是其最為亮眼的地方。2017年青客總營收達到5.22億元,2018年為8.89億元,同比增長超過70%。在青客2019年第四季度的財報中,2019年財年的凈收入達到12.33億元,同比增長為38.6%。

但是對于青客來說高虧損也同樣如影隨影,2017年青客的虧損為2.45億元,2018年為4.99億元,2019年則為4.98億元,和上年同比僅僅減少0.3%。

除了高增長擺脫不了高虧損的同時,青客擴張速度減慢也是明顯的問題。從拿房模式來看青客屬于分散式公寓運營商,即從多個房東收房,改造成多個單間租給房客,從中賺取租金差。而青客能成為全國性企業最重要的一點,就是其初期房源數量的快速擴張,從2012年底到2018年底,青客房源數量從900多間達到9.12萬間,復合年增率為114%。

青客創始人兼CEO金光杰曾經表示過,公寓數量達到12萬間青客才有可能實現盈利。但是在2020年1月6日發布的最新財報數據顯示,青客的房源數量為9.96萬間,和上年同期的9.65萬間相比,增長微乎其微,離12萬間房源目標還相距甚遠。

青客錢袋子的漏洞難補,再加上不知道什么時候才能實現的盈利目標,讓青客看起來并不那么堅固。而青客的速度之所以從初期快速擴張到現在的減緩,除了長租公寓行業從野蠻回歸理性的間接因素之外,更重要的還是長租公寓行業賴以續命的租金貸受到了遏制。

 

續命租金貸受阻

 

2018年2月獲得千萬級融資的杭州長租公寓鼎家,在同年8月份宣告“爆倉”,稱因為經營不善的緣故導致資金鏈斷裂,停止繼續運營。鼎家的爆倉帶來的直接后果就是約有4000戶租客的受損,涉及的網貸平臺達到六家,這件事讓租金貸浮出了水面。

“租金貸”即租客在與長租公寓平臺簽約的同時,還與金融機構簽訂貸款合同。金融機構為簽約的租客代付全年租房費用,租客則按月對金融機構償還貸款。但是大多數的長租公寓平臺在與租客簽約時并不會明確告知租金貸的相關事宜,租客知之甚少。

由于長租公寓平臺和房東的支付存在著時間差,長租公寓平臺通常會將金融機構支付的租金拿去搶占市場或者做投資其他項目。這樣一來長租公寓平臺資金就存在著流轉的余地,但是只要長租公寓平臺出現投資不慎,因資金鏈出現問題而倒閉,一房東不能收到租金勢必會將房收回,那么此時租客要面對的不僅僅是無房可住的情況而且還要背負金融機構的分期貸款。

租金貸是眾多長租公寓出現暴雷的情況背后重要原因之一,為了杜絕長租公寓行業的亂象,相關部門對于長租公寓平臺做出了租金貸款不得超過租金收入30%、不得誘導租客簽約租金貸等要求。

租金貸對于長租公寓平臺來說無疑是一把懸在頭上的利刃。在青客的招股書里顯示,截至2019年6月30日,青客已經與11家金融機構達成合作,為分期租賃貸款提供融資,青客租出的65.2%房源租金是由分期租賃貸款支付的。截至2019年6月30日,與青客合作的第一大和第二大金融機構在未償還租賃貸款總額中占比50.5%與29.5%。

對于租金貸監管政策的加強,無疑會讓青客的現金流和金融高杠桿下的租金受到影響。在青客2020年1月6日發布的最新財報數據顯示,青客的凈收入為人民幣3.35億元,其中租賃服務的收入就達到了人民幣2.96億元,占比高達88.35%。

在尚未找到其他高增長的收入來源時,失去了租金貸這一支柱,青客盈利和跑馬圈地都成了挑戰,而青客其他的漏洞,也使其在漫長的低迷期中破綻百出。

 

二房東屋漏難補  

 

作為租客與房東之間的二房東,如何實現可持續的盈利是眾多長租公寓平臺的難題。而在青客自身內部問題越發明顯的情況下,舊疾難去讓青客的步伐越來越沉重。

1.裝修大坑難出

SOHO中國董事長潘石屹曾經表明,“長租公寓的回報率最高不超過1%,租房的價格再翻一番還是虧本的,賺錢的事情去做,不賺錢的事情別去做。別跟好多創業者一樣,以燒錢為榮,這是一條不歸路?!?/span>

二房東租房的差價難賺,一是瘋狂的抬價收房源,二是二房東面臨的裝修大坑難出?!澳憧梢宰〉母靡稽c?!笔且粍t自如廣為流傳的廣告語,裝修的舒適與完整是長租公寓平臺的賣點之一,所以對于租房的再裝修方面是長租公寓平臺支出的大頭。

從青客的招股書中可以得知,截至2019年上半年,青客的可租出單位為96854間,每間的平均月租為1149元,租金價差為25%。從以上數據可以得知,青客每間房每月的差價為287元,期間每間房的裝修成本為1.47萬元,也就是說需要4-5年青客才能回收裝修成本,而這當中還不包括期間的管理費用等。

除了高裝修成本之外,青客要面對的還有一個公寓裝修合規性問題。

為了快速回收成本,長租公寓平臺在拿到房源之后,會將房源迅速推向租客,因為房源的置空時間越長,二房東的損失就越大。金光杰曾表示過,長租公寓平臺的資金問題出現除了市場行情不樂觀之外,還有就是空置率過高。

這種情況之下,往往會出現公寓裝修不合格的問題。2018年自如甲醛房的問題被曝光在大眾面前,到如今大眾對長租公寓甲醛事件仍然心有余悸,而青客因為甲醛問題被投訴的新聞也并不在少數。

如何平衡好裝修成本和公寓裝修合規性問題,對于青客來說是想要實現盈利必須要邁出的一步。

2.性價比牌難打

青客,正如其名字一樣,做年輕人的生意。青客主要面對的群體是剛步入社會,事業正處于初期階段,收入較低的年輕人。

“月租低于2000元的長租公寓NO.1”是青客自身標榜的標簽。青客招股書中披露,青客平均稅前月租金僅為1149元,和蛋殼平均每月每個房間收入為2155元,性價比確實較為吸引租客。根據艾媒咨詢的數據,無論是以什么形式來租房,對于大多公寓的受眾群體而言普遍能接受的月租價格在1500-2000元的階段,能夠接受3000元以上的月租公寓者小于4%。

但要注意到的是青客更傾向于位置比較偏遠便宜的房源,而且這樣的定位使青客對于裝修成本的投入加大。青客招股書中透露,其每間房的裝修成本為1.47萬元;而蛋殼披露出來的數據顯示,其每間房裝修成本為1.04萬元左右。

還有青客推行的“N+1”模式,也面臨著監管難題。2019年7月北京地區對租房租賃方面明確規定了,應當要以原規劃設計來作為最小的租出單位,不能對房屋內部結構進行分割租出,對“N+1”模式亮紅燈。而上海地區雖仍然認可“N+1”模式,但是也對其進行更加嚴格的規定,單套住房客廳的使用面積不能小于12平方米,僅可隔斷一間房間租出,且需要按照相關政策進行報備。

這樣一來青客可租出的單位減少,收入自然會受到影響,而青客是否能一如既往的保證性價比變得難說。

在青客2020年1月6日發布的2019年第四季度財報中,其可用出租單位為9.72萬間,和去年同比增長13.7%。在可用于租出單位增長較緩的同時,青客的租金利差在2019年Q4財報中也有所降低僅為19.1%,而上年同期為25.7%。

對于租賃收入占比高達80%以上的青客來說,可租出的房源多少與青客命運緊緊相關,青客的創始人兼CEO金光杰認為3萬-5萬間的規模是長租公寓企業生存的底線。而現在“N+1”模式受阻,青客仍然處于虧損狀態下,如何保證性價比然后繼續擴大規模成了難題。

3.口碑下滑難解 

青客上市后,金光杰在“品牌公寓CEO年會”上吐苦水:“有人指著青客的報表說,今年虧了好幾個億,去年也虧了好幾個億,這么多年加起來虧了大幾個億,但換一句話說,是不是這幾年我們用自己的錢補貼了租客大幾個億呢?為什么我們都補貼大幾個億還要挨罵呢?這對我們太不公平了吧?!?/span>

盡管金光杰認為青客受了委屈,但是不能否認的是青客口碑日漸走低的事實。

不止是青客至今沒有盈利的窘境,更多的還有青客與租客、房東之間的矛盾越來越大的難題。在黑貓和聚訴網上,有關于青客的投訴達到2432條、1138條,當中押金難退、租金貸款、房東租金、網費高昂、服務差等問題頻頻出現。在青客僅僅上市兩個月之后,其在南京的子公司便登上“黑榜”,租客與房東都陷入維權旋渦。在2019年3·15期間,媒體關于青客的各種問題報道也不在少數。

青客的招股書中披露的信息也說明了問題,近年來青客與租戶簽約的平均合同期限為11.7個月,但47.3%的租戶在合同尚未到期前就已經退租,僅僅有5.1%的租戶選擇續租。青客在2020年1月6日發布的最新財報中,其在2019財年的銷售和營銷費用同比增長14.9%至人民幣1.35億元,這和青客為樹立自身形象無不相關。

在租客和房東之間都不討好的青客,若是不能解決好相關問題,那么千里之穴有可能會潰于口碑。

 

黎明之前的戰爭

 

“青客上市的那一天,整個紐約時代廣場除了中央公園以外,都被它的綠色覆蓋了,很厲害。這證明長租公寓這個行業是有價值的,青客行,其他人也行?!毙屡晒⒌腃EO王戈宏在“品牌公寓CEO年會”上發言。

緊接著長租公寓平臺老二蛋殼的上市,加劇了長租公寓行業的白熱化。

眾所周知長租公寓行業的燒錢不止、回報周期長、重資產等問題仍然難解。國外二房東WeWork估值從將近500億美元暴跌至不足200億美元的慘烈,也說明了二房東的生意不好做。盡管長租公寓面向的是大眾,WeWork面向的是創企,但其虧損狀態與國內長租公寓并沒有太大的區別。

長租公寓行業仍然處于長夜當中,盡管青客搶先在長租公寓行業的兩巨頭自如與蛋殼之前上市,但與二者之間仍然存在著一定的差距。

截至2019年9月30日,青客擁有9.96萬個出租房源,95.8%的房源位于以上海為中心的長江流域城市群,這些房源貢獻了97.5%的收入。而這些房源大部分位于上海地區,北京、南京、武漢等地區青客在2018年左右才開始進軍。

蛋殼招股書披露,蛋殼在中國13個城市展開運營,截至2019年11月30日,蛋殼擁有43.2萬個出租房源,其中蛋殼在北上廣深等地區的房源將近占比一半。而自如更是在近期宣布,自身房源規模已經突破100萬間,在全國9個城市的業主數量將近45萬,入住率達到95%,居于行業首位。

和二者相比,青客不僅在規模存在弱勢,在城市的分布上,除了上海以外也存在著一線城市擴張不足的問題。

根據Fastdata極數《2019年中國長租公寓行業發展分析報告》:2019年,長租公寓用戶在一線城市的占比達到53.85%,在新一線的占比為35.08%,主要的競爭處在一線及新一線城市,新一線成為增量市場。

在長租公寓行業馬太效應加劇的情況之下,青客能不能在黎明前的黑暗時刻,保全自身殺出重圍至關重要。

 

結語

 

青客在長租公寓行業一片慘淡中幾經波折上市,給了眾多長租公寓平臺信心,但不可置否的是長租公寓行業的春天仍然沒有到來。而長租公寓行業苦苦等待的2020年春節過后返潮租房高峰期也被疫情影響,沒有回暖,甚至可以說是雪上加霜。

青客如何解決自身存在的諸多問題,都是其能否實現盈利的關鍵。在行業馬太效應之下,眾多像青客一樣規模較小的長租公寓平臺如何在激烈競爭中,度過行業從野蠻回歸到理性的階段,是長租公寓行業的重要一節。

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